金桥动态丨我所律师参加《广州市不动产登记办法》立法座谈会提出立法建议

2020年11月27日上午，《广州市不动产登记办法》立法座谈会在广州市不动产登记中心举行，广州市房地产协会委派代表房协法务委员会副主任委员、广东金桥百信律师事务所王煌律师参加了会议，王煌代表就座谈重点问题及其他条款中的问题发表意见如下。

一、关于预处理制度的合法性与合理性

代表意见：预处理制度设立的初衷是便民利民，减少申请人“往返跑”的情况，在预处理制度的设计中，申请人要求先收件的，登记中心收件出具回执，在5个工作日内将受理决定或补正要求书面告知申请人，这一程序仍需申请人前来领取受理决定或按补正要求补充或更正材料，并没有减少往返跑的次数，也未增加申请人的便利性。在房地产公司进行初始登记时可能会大批量递交登记申请，确实存在登记中心无法在短时间内完成全部材料的审核当场作出是否受理的决定之情形，这种现实的困难是否必须用延长预处理期限来解决是我们要考虑的问题，毕竟延长受理决定期与上位法的高效便利原则不相符。建议考虑增设房地产开发企业登记专窗、公示登记需提交的各种文件及补充情形、确定每天交件处理数量的上限，通过减少审核的时间达到当场决定是否受理的效果。

针对问题：根据《不动产登记暂行条例》的规定，对于当事人的不动产登记申请，登记机构应当场作出核准登记或不予登记的决定。而在登记实务中，特殊情况（如批量案件、疑难复杂案件）不能当场做出受理决定，为避免申请人“往返跑”的情况出现，是否可采用预处理的方式解决该问题。对于疑难复杂案件，申请人提交的登记材料不齐备或不符合法定形式，登记机构暂时难以出具一次性告知清单的，为保证一次性告知的准确性，可以给申请人出具收件收据，待登记机构初步审核后，再出具正式受理决定或补正资料通知书。

二、撤销登记的合法性与合理性

代表意见：撤销登记在上位法中未规定是因为撤销只是对权利的否定，而没有将否定的权利再行确定于正确的权利人。因此更正或变更登记更为恰当，能够保证权利不会因单纯的否定而悬于空中。此外《广州市不动产登记办法》第四十五条已经明确协助执行的相关事项，可撤销情形的第（一）（二）点与该条款竞合，亦无必要单独列出。可撤销情形的（三）点“其他导致登记错误，通过更正登记不能纠正的情形”过于宽泛，权利没有边界，超出上位法的授权范围，不建议创设此新的权力。综合以上意见，撤销登记的条款和情形都无需单独设立此条款，建议取消。针对问题：目前《不动产登记暂行条例》与《不动产登记暂行条例实施细则》均未规定撤销登记的范围与适用情形，仅规定了更正登记。而实务中存在因当事人提交虚假材料（如限购材料登记）骗取登记，导致登记错误，无法用更正登记予以更正登记错误的情形，需赋予登记机构以行政处理决定的方式撤销错误的登记事项，以保护相关利害关系人的合法权益。原《广东省城镇房地产权登记条例》、《广州市城镇房地产办法》对撤销登记均有规定，拟在《广州市不动产登记办法》予以延续。

三、关于房屋分割登记的收件资料

代表意见：登记中心已经明确上位法未要求规划和施工管理部门对房屋室内分割进行约束和管理，在《广州市不动产登记办法》中要求规划和施工管理部门出具意见，会导致政府机关之间对法定配合义务出现分歧，可能申请人无法获得上述意见，且会议上规划部门的同志也明确表示只有规划许可的设计图纸，后期无法就室内分割出图出意见。既然房屋分割涉及房屋安全管理、户口等问题，是否可以取消规划和施工管理部门的意见作为审批前置条件，而从安全、消防等上位法中找出有依据的审批前置条件。针对问题：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件。该规定中“主管部门的批准文件”并未明确。实务中，规划部门一般将房屋内部分割认定为免于规划许可的情形，而建筑施工许可领域《建筑工程施工许可管理办法》亦规定“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证”。则导致未达到该限额的房屋分割工程不受施工管理的约束。房屋分割涉及房屋安全管理、户口、限购政策、车位、其他公建配套等社会公共资源分配问题，极易导致诸多矛盾积压到登记环节。《办法》拟对该问题进行明确，将房屋分割登记进行规范管理。

四、关于告知承诺制的适用范围

代表意见：承诺制条款设置确实便民利民，因为涉及财产重大安全的不适用告知承诺制，所以我们适用时，一定要对申请人是否穷尽取证途径仍无法取得证明进行识别。在《广州市不动产登记办法》第六条中已经明确共享部门对于共享信息的履职要求，明确申请人免于提交，这类共享信息中包含公安部门的户政信息，是否属于存在条款设置内容的冲突，建议审慎适用该条款。针对问题：根据《司法部关于印发开展证明事项告知承诺制试点工作方案的通知》，为深化放管服改革,持续推进“减证便民”行动，目前各领域均在大力推行告知承诺制。而司法部上述文件明确涉及财产重大安全的不适用告知承诺制。2019年自然资源部办公厅出台《不动产继承登记告知承诺制试点工作方案》建立不动产继承登记(非公证)告知承诺制。在继承登记领域试行告知承诺制，而该方案现已失效。《办法》拟将告知承诺制继续适用于不动产登记领域。

五、关于其他条款，王煌代表也提出了一些自己的意见，包括对立法目的、土地使用权转移预告登记、居住权登记、地役权首次登记等条款的意见。

通讯员 | 房地产法律部

编辑 | 小　盘

校对 | 王　煌

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